Arriérés de prêt immobilier : ce que la banque doit faire avant d'engager des poursuites

En bref : des arriérés sur un prêt immobilier ne laissent pas la banque libre d’agir à sa guise. La directive de bonne conduite bancaire 451, émise par le contrôleur des banques, fixe le contenu obligatoire de l’avis d’arriérés, impose à la banque d’informer l’emprunteur un temps raisonnable à l’avance de son intention d’engager la réalisation du bien, régit l’imputation des paiements reçus hors échéancier, et impose d’afficher une information complète sur le prêt.

Le contenu obligatoire de l’avis d’arriérés

Article 13(a) : dans un prêt au logement au sens de la loi de 1992, l’information sur la possibilité de saisir la commission spéciale est remise dans l’avis d’arriérés lui-même. Elle doit expliquer en détail l’existence de la commission, son objet, sa composition, le droit de l’emprunteur de la saisir, les modalités de la demande et les pièces à joindre, ainsi que les délais.

La plupart des emprunteurs l’ignorent : il existe une voie d’aide dédiée, et la banque doit l’exposer dans l’avis d’arriérés.

Article 13(b) : l’avis comporte aussi les moyens de contacter la banque sur tout ce qui concerne la dette en souffrance.

Article 13(c) : lorsque la banque est tenue de transmettre des informations sur l’emprunteur au titre de l’article 16(a)(5) de la loi de 2002 sur le service des données de crédit, tout avis d’intention d’engager un recouvrement doit le mentionner.

Une demande d’arrangement adressée à l’avocat de la banque

Article 13(d) : la banque prend les mesures adéquates pour s’assurer que toute demande de l’emprunteur tendant à régler les arriérés, adressée à son conseil, soit portée à la connaissance de la banque.

Cela répond à une plainte récurrente : nous avons écrit au cabinet chargé du recouvrement, et cela s’est arrêté là. Selon la directive, la demande doit parvenir à la banque, et c’est à elle de s’en assurer.

Préavis avant la réalisation du bien

Article 13(e) : la banque informe l’emprunteur, un temps raisonnable à l’avance, de son intention d’engager la procédure de réalisation du bien hypothéqué.

C’est une obligation autonome, distincte de toute mise en demeure antérieure. Le « temps raisonnable » n’est pas chiffré en jours : tout dépend des circonstances, raison de plus pour conserver chaque courrier et chaque date.

L’imputation des paiements en faveur de l’emprunteur

Article 14(a) : lorsque l’emprunteur a des prêts de sources et à conditions différentes, les sommes reçues hors échéancier sont imputées selon ses instructions. À défaut d’instruction, la banque les affecte au remboursement du prêt le plus coûteux du point de vue de l’emprunteur. À défaut d’instruction et de préférence claire, l’imputation suit la part proportionnelle de chaque prêt dans le solde au jour du dépôt.

L’article 14(b) réserve le cas où la banque agit en vertu d’un accord contraignant avec le ministère des Finances, ou estime qu’une telle imputation pourrait léser une caution.

Remboursement anticipé partiel

Article 15(a) : en cas de remboursement anticipé partiel la durée du prêt est raccourcie ; l’emprunteur peut à la place réduire les échéances. Article 15(b) : la durée raccourcie vaut à tous égards durée du prêt.

L’information que la banque doit vous montrer

L’article 15A(a) impose d’afficher dans l’application en ligne une information à jour, composante par composante : objet du prêt, montant initial, solde de remboursement ventilé en principal, indexation et intérêts, type de prêt, date d’octroi, dates de première et dernière échéance, méthode d’amortissement, base d’indexation, indice de base, cours de base pour les prêts en devises, type de taux, et pour un taux variable l’ancre, son niveau, la fréquence et la prochaine date de révision.

C’est l’outil le plus concret de la directive : la ventilation du solde est la base de toute vérification d’une dette.

Créditer les paiements en shekels au bon jour

Article 12 : pour un paiement en shekels, la banque crédite le compte à la « valeur » du jour où l’échéance a effectivement été payée, sous réserve des règles bancaires (service au client) (méthodes de calcul des intérêts) de 1990.

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Ce que cette page n’est pas

Cette page cite la lettre de la directive et ne constitue pas un conseil juridique. La directive est mise à jour et chaque prêt a ses conditions. La violation d’une directive de bonne conduite n’ouvre pas à elle seule un droit d’action, mais elle nourrit les moyens tirés de la mauvaise foi et du manquement de la banque. Vous pouvez aussi saisir le contrôle des banques d’une plainte.

Sources

1. הוראות ניהול בנקאי תקין 451, "נהלים למתן הלוואות לדיור" — בנק ישראל (PDF)