التأخر في سداد الرهن العقاري: ما يجب على البنك فعله قبل بدء الإجراءات

باختصار: التأخر في سداد الرهن لا يترك البنك حراً في التصرف. تعليمات الإدارة المصرفية السليمة 451 الصادرة عن المراقب على البنوك تحدد ما يجب أن يتضمنه إشعار التأخر، وتُلزم البنك بإشعار المقترض قبل وقت معقول بنيته بدء إجراءات التنفيذ على العقار، وتنظم احتساب الدفعات الواردة خارج الجدول، وتلزمه بعرض معلومات كاملة عن القرض.

ما يجب أن يتضمنه إشعار التأخر

المادة 13(أ): في قرض سكني وفق قانون قروض السكن لعام 1992، يُسلَّم الإشعار بإمكانية تقديم طلب مساعدة إلى اللجنة الخاصة ضمن الإشعار بالتأخر في الدفعات، ويتضمن شرحاً مفصلاً عن وجود اللجنة وهدفها وتركيبها وحق المقترض في التوجه إليها، وكيفية تقديم الطلب والمستندات والمواعيد.

ومعظم المقترضين لا يعرفون ذلك: ثمة مسار مساعدة مخصص، وعلى البنك ذكره داخل إشعار التأخر نفسه.

المادة 13(ب): يتضمن الإشعار أيضاً سبل الاتصال بالبنك في كل ما يتعلق بالدين المتأخر.

المادة 13(ج): حين يقع على البنك واجب نقل معلومات عن المقترض وفق المادة 16(أ)(5) من قانون خدمة بيانات الائتمان لعام 2002، يتضمن كل إشعار بنية اتخاذ إجراءات تحصيل ما ورد في هذه المادة.

طلب تسوية أُرسل إلى محامي البنك

المادة 13(د): على البنك اتخاذ تدابير ملائمة للتأكد من أن كل طلب للمقترض لتسوية دين التأخر، يُوجَّه إلى وكيل البنك، يصل إلى علم البنك.

وهذا يمس شكوى متكررة: توجّهنا إلى مكتب المحاماة الذي يدير التحصيل، وتوقف الأمر هناك. بحسب التعليمات، يجب أن يصل الطلب إلى البنك، والبنك هو المسؤول عن التأكد.

إشعار مسبق قبل التنفيذ على العقار

المادة 13(هـ): على البنك إشعار المقترض، قبل وقت معقول، بنيته بدء إجراءات التنفيذ على العقار المرهون.

وهذا واجب قائم بذاته ومنفصل عن أي مطالبة سابقة. و«الوقت المعقول» غير محدد بالأيام، ولذلك يُستحسن حفظ كل كتاب وكل تاريخ.

احتساب الدفعات لصالح المقترض

المادة 14(أ): إذا حصل المقترض على قروض من مصادر وبشروط مختلفة، تُحتسب الأموال الواردة خارج الجدول وفق تعليمات المقترض. وفي غياب تعليماته، يستخدم البنك المال لسداد القرض الأغلى من وجهة نظر المقترض. وفي غياب التعليمات وغياب أفضلية واضحة، يكون الاحتساب بحسب الحصة النسبية في رصيد القروض يوم الإيداع.

المادة 14(ب) تستثني: لا يسري ذلك حين يعمل البنك وفق اتفاق ملزم مع وزارة المالية، أو حين يرى أن الاحتساب قد يضر بكفيل.

سداد مبكر جزئي

المادة 15(أ): في السداد المبكر الجزئي تُقصَّر مدة القرض، وللمقترض بدلاً من ذلك تخفيض الدفعات الدورية. والمادة 15(ب): المدة المقصّرة تُعدّ لكل غرض مدة القرض.

المعلومات التي يلزم البنك بعرضها

المادة 15أ(أ) تلزم البنك بعرض معلومات محدَّثة عن القرض في تطبيقه الإلكتروني لكل مركّب على حدة، ومنها: غرض القرض، ومبلغه الأصلي، والرصيد المستحق مفصَّلاً إلى أصل وربط وفائدة، ونوع القرض، وتاريخ منحه، وموعد الدفعة الأولى والأخيرة، وطريقة السداد، وأساس الربط، ومؤشر الأساس، وسعر الأساس في القروض بالعملة الأجنبية، ونوع الفائدة، وفي الفائدة المتغيرة: المرساة ونسبتها وتواتر التغيير وموعده القادم.

وهذه أنفع أداة في التعليمات: تفكيك الرصيد إلى أصل وربط وفائدة هو أساس أي فحص للدين.

قيد الدفعات بالشيكل في اليوم الصحيح

المادة 12: عند الدفع بالشيكل يقيّد البنك حساب المقترض بـ«قيمة» اليوم الذي تمت فيه الدفعة فعلاً، وفقاً لتعليمات الخدمة المصرفية للزبون (طرق احتساب الفائدة) لعام 1990.

ما قضت به المحاكم بحق مزراحي طفحوت في الرهون

ما ليست عليه هذه الصفحة

تقتبس الصفحة نص التعليمات وليست استشارة قانونية. والتعليمات تُحدَّث، ولكل قرض شروطه. ومخالفة تعليمات الإدارة المصرفية السليمة ليست بحد ذاتها سبباً تلقائياً للدعوى، لكنها ذات صلة بادعاءات سوء النية وإخلال البنك بواجباته. ويمكن أيضاً تقديم شكوى إلى الرقابة على البنوك.

المصادر

1. הוראות ניהול בנקאי תקין 451, "נהלים למתן הלוואות לדיור" — בנק ישראל (PDF)