L'indemnité de remboursement anticipé d'un prêt immobilier : ce que la banque peut percevoir, selon l'Arrêté

En bref : l’indemnité de remboursement anticipé n’est pas laissée à l’appréciation de la banque. L’Arrêté bancaire (remboursement anticipé d’un prêt au logement) de 2002 dresse une liste fermée d’indemnités auxquelles le remboursement anticipé peut être subordonné, en plafonne certaines, et interdit toute perception sur un prêt dirigé.

Le prêt dirigé : aucune indemnité

Article 2 de l’Arrêté : une société bancaire ne subordonne pas le remboursement anticipé d’un prêt dirigé au paiement d’une indemnité quelconque.

Le « prêt dirigé » y est défini comme un prêt accordé dans le cadre d’un arrangement avec le gouvernement, l’Agence juive, l’Organisation sioniste mondiale, une autorité locale ou l’une des sociétés énumérées à la première annexe — que ce soit sur les dépôts de ces organismes ou sur les fonds propres de la banque.

Ce qui peut être perçu sur un prêt ordinaire

L’article 3 énumère les indemnités, et la liste est fermée :

1. Des frais opérationnels — « qui n’excéderont pas 60 nouveaux shekels ». C’est un plafond, non un tarif.

2. Une indemnité de préavis court — lorsque l’emprunteur a donné un préavis de moins de dix jours : un dixième de pour cent (0,1 %) du montant remboursé. L’Arrêté ajoute deux cas où elle n’est pas perçue :

• lorsque la banque a elle-même consenti un prêt aux fins du remboursement anticipé, elle n’est pas perçue sur le montant de ce nouveau prêt ;
• lorsque l’emprunteur est décédé, elle n’est pas perçue.

3. Une indemnité d’actualisation — perçue uniquement si le taux moyen à la date du remboursement est inférieur au taux applicable au prêt à cette date, et plafonnée à la différence entre les paiements futurs actualisés au taux moyen et ces mêmes paiements actualisés au taux du prêt, calculée selon la formule de l’item B de la deuxième annexe.

4. Une seconde base d’actualisation — selon l’article 3(4), si le taux moyen à la date d’octroi du prêt était inférieur au taux du prêt à cette date, l’indemnité est calculée selon la même méthode par rapport au taux moyen à l’octroi.

5. La plus faible des deux — article 3(5) : la banque peut percevoir l’indemnité de l’alinéa (3) ou celle de l’alinéa (4), s’il y a lieu, la plus faible des deux.

Taux variable : le plus souvent pas d’indemnité d’actualisation

L’article 4 vise un prêt dont le taux varie et n’est pas connu à l’octroi :

• Article 4(2) : lorsque les dates de révision ne sont pas connues d’avance, ou le sont mais fixées une fois par an ou plus souvent — aucune indemnité d’actualisation n’est perçue.
• Article 4(3) : lorsque le remboursement intervient le jour de la révision — seuls les frais opérationnels sont perçus.

Différentiels d’indice et de change

Article 5 — prêt indexé : outre les indemnités de l’article 3, la banque peut, si le remboursement intervient entre le premier et le quinzième du mois, percevoir une indemnité égale au montant remboursé multiplié par la moitié du taux moyen de variation de l’indice sur les douze derniers indices publiés. À partir du seizième, cette indemnité n’est pas due.

Article 6 — prêt en devises : si l’emprunteur a donné un préavis de moins de deux jours ouvrables, la banque peut subordonner le remboursement à une indemnité égale à l’écart de change entre le jour du remboursement et deux jours ouvrables plus tard.

Que vérifier sur la feuille de calcul

1. Le type de prêt — dirigé ou non. Dirigé : aucune indemnité.
2. Si des frais opérationnels supérieurs à 60 ILS ont été perçus.
3. Si une indemnité de préavis a été perçue alors que la banque a elle-même financé le remboursement, ou en cas de décès.
4. Sur une tranche à taux variable — si une indemnité d’actualisation a été perçue, et si les dates de révision le justifient.
5. Sur un prêt indexé — quel jour du mois le remboursement a eu lieu.
6. Sur un prêt à plusieurs tranches — comment l’indemnité a été calculée entre les tranches. C’est précisément l’objet d’une transaction homologuée contre Mizrahi Tefahot en juin 2026.

Ce que les tribunaux ont jugé contre Mizrahi Tefahot en matière de prêts immobiliers et de remboursement anticipé

Ce que cette page n’est pas

Cette page cite la lettre de l’Arrêté ; elle n’est ni un conseil juridique ni un calcul. L’Arrêté a été modifié et le taux moyen est publié et évolue. L’homologation d’une transaction dans une action collective n’est pas un aveu de la banque, et un montant réclamé n’est pas une dette.

Sources

1. צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס"ב-2002 — נוסח שמפרסם בנק ישראל (PDF)